22.05.2011: Eines der großen sozialen und breite Teile der Stadtbevölkerung Chinas belastenden Probleme sind die überbordenden Immobilienpreise für Wohnungen. Die Sachlage hatte sich hier im letzten Jahr so verschärft, dass es ein explizites Thema auf den Tagungen des Nationalen Volkskongresses und der Politischen Konsultativkonferenz des Chinesischen Volkes im März dieses Jahres wurde. Die Regierung versprach entschiedene Maßnahmen zur Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum - gleich ob als Miet- oder Eigentumswohnung. In der Megastadt Chongking zeichnet sich ab, dass durchschlagende Erfolge möglich sind und welchen konkreten Weg China bei der Lösung dieses sozialen Sprengsatzes gehen will.
Chongking ist als regierungsunmittelbare Stadt den Provinzen Chinas quasi gleichgestellt. Das gesamte Stadtgebiet umfasst eine Fläche von etwa der Größe Österreichs, in ihm leben gut 30 Mio. Menschen, in den Ballungsgebieten der Stadt leben knapp 8 Mio. Menschen. Chongking ist in den letzten Jahren zum Motor der wirtschaftlichen Entwicklung von Südwest- und Westchina geworden.
Chongking wurde zudem nicht nur in China, sondern weltweit bekannt, als der charismatische örtliche KP-Führer Bo Xilai im Jahre 2009 entschiedene Aktionen gegen korrupte Beamte und div. Verbrechernetzwerke anordnete, bei denen über 2.000 von Menschen festgesetzt und in Strafprozessen verurteilt wurden - einschließlich des obersten Polizeichefs der Stadt, Wen Qiang. Die von Bo Xilai veranlassten und durchgesetzten Säuberungen fanden sogar in deutschen Zeitungen Anerkennung. Das dies keine Einmalaktionen waren zeigt sich z.B. darin, dass Bo Xilai Anfang Mai Polizeiaktionen veranlasste, um große Firmen zu zwingen, den Wanderarbeitern vorenthaltene Gehälter auszuzahlen. Nicht weniger spektakulär, aber durchaus wirksam, scheint der Kampf der Chongkinger politischen und administrativen Führung zur Lösung des Problems bezahlbarer Wohnungen geführt zu werden.
Am 28. Januar hat die Stadt Chongqing wie Shanghai und noch andere große Städte Chinas damit begonnen, probeweise eine neue Immobiliensteuer zu erheben. "Die Besteuerung von Immobilien soll Bürgern mit niedrigen und mittleren Einkommen dabei helfen, in bezahlbaren Wohnungen zu leben", sagte Huang Qifan, Bürgermeister von Chongqing und Abgeordneter des Nationalen Volkskongresses (NVK) kürzlich auf einer Pressekonferenz in Beijing. Er stellte sich dort Fragen rund um die neue Immobiliensteuer, die Einnahmen aus der Veräußerung von Grund und Boden durch die Stadtregierung und den Bau von Wohnungen für sozial Bedürftige und durchschnittlich Verdienende und öffentlich geförderte Eigentumswohnungen.
Die Einführung der Immobiliensteuer sei ein Zeichen dafür, dass China in Zukunft sein Steuersystem weiter verbessern wolle, sagte Huang. Die neue Regelung sieht vor, auf den Kaufpreis von Villen und Luxus-Apartments, deren Wert den Durchschnittspreis der in den vergangenen zwei Jahren auf dem Chongqinger Wohnungsmarkt veräußerten Immobilien um weniger als das Dreifache übersteigt, eine Steuer in Höhe von 0,5 Prozent des Kaufpreises zu erheben. Bewegt sich der Kaufpreis um das Drei- bis Vierfache des durchschnittlichen Preisniveaus, so wird eine Steuer in Höhe von 1,0 Prozent des Kaufpreises fällig. Bei einem Wert, der den Durchschnittspreis um mehr als das Vierfache übersteigt, beträgt die Steuerlast 1,2 Prozent des Kaufpreises.
"Diese neue Immobiliensteuer wird in drei Richtungen erhebliche Wirkungen entfalten", sagt Huang. Er glaubt, dass die Erhebung der Steuer dazu beitragen werde, Fairness auf Chinas Immobilienmarkt zurückkehren zu lassen. Die neue Steuer ziele hauptsächlich auf den Markt für Luxusimmobilien. Der Erlös aus dieser Reichensteuer soll in den sozialen Wohnungsbau investiert werden. Huang meint, dass die neue Immobiliensteuer zu einer Trendänderung auf dem Markt beitragen kann. Die Steuer verteuert den Handel mit Immobilien, was Investoren dazu bewegen mag, sich nach anderen Investitionszielen umzusehen. Außerdem könne die Umsetzung der Immobiliensteuer dabei helfen, Chinas Steuersystem als Ganzes zu verbessern.
Man sollte die Hoffnung auf eine Normalisierung der Immobilienpreise jedoch nicht allein auf das neue Steuerprojekt setzen: "Die Immobilienpreise sind von Angebot und Nachfrage abhängig und davon, welchen Anteil der Immobiliensektor an den Gesamtinvestitionen der Zentralregierung in die Infrastruktur hat. Von Bedeutung sind auch die Geld- und allgemeine Steuerpolitik." Für den Immobilienmarkt spiele die Besteuerung auf den Kaufpreis zwar eine Rolle, aber sie ist nur ein Faktor unter vielen. "Deshalb lassen sich die Probleme des chinesischen Immobilienmarktes nicht allein durch die Erhebung der Immobiliensteuer lösen", so Huang Qifan. Unter den Einwohnern Chongqings besteht die Sorge, dass die neue Immobiliensteuer letztlich auch den Erwerbern von Durchschnittsimmobilien aufgebürdet wird. Der Bürgermeister versprach, dass die neue Steuer ausschließlich bei Luxusimmobilien erhoben wird. "Die Zentralregierung hat bei der Einführung dieser Steuer sogleich festgelegt, dass ihr Erlös dem Bau von Sozialwohnungen zufließen soll. Dies hilft Bürgern mit niedrigen und mittleren Einkommen. Es ist also ausgeschlossen, dass die Steuer nachteilig in den Alltag des kleinen Mannes eingreift."
Fast 45 Prozent der Einnahmen der Chongqinger Regierung stammen aus der Veräußerung von Bodennutzungsrechten. Die Entschlossenheit der Zentralregierung, den Immobilienmarkt zu regulieren, scheint den Interessen der Stadt Chongqing zu widersprechen, denn eine Reduzierung der Immobilienflächen führt unmittelbar zu einem Rückgang der Einnahmen der Stadt. Der Bürgermeister zeigte sich allerdings unbesorgt. In den ersten zwei Monaten des laufenden Jahres seien die Steuereinnahmen der Regierung um mehr als 40 Prozent gestiegen. Aufs Jahr gerechnet werden sich die Steuereinnahmen voraussichtlich um mehr als 30 Prozent erhöhen.
"Wenn die Lokalregierung die Bodenpreise erhöht und viel Land verkauft, kann sie damit tatsächlich in kurzer Zeit viel Geld machen. Das ist zwar gut für die Dauer der Amtszeit einzelner Politiker, aber für die langfristige Entwicklung der Wirtschaft der Stadt ist das sehr schlecht", meinte Huang. Für ihn kann sich die Wirtschaft einer Stadt erst dann nachhaltig entwickeln, wenn der Immobilienpreis sinkt. Wenn Wohnraum weniger kostet, können mehr Berufstätige in der Stadt gut leben und arbeiten. "Wenn es auf dem Immobilienmarkt zu einer vernünftigeren Preisentwicklung kommt und für Wanderarbeiter und Geringverdiener eine ausreichende Zahl von Sozialwohnungen zur Verfügung stehen, werden auch die Wanderarbeiter in Chongqing ihr Auskommen haben, was einen bedeutenden Beitrag zum wirtschaftlichen Erfolg der Region leisten kann", so der Bürgermeister. Die Regulierung des Immobilienmarktes seit letztem Jahr könne dazu beitragen, den Strukturwandel der Wirtschaft zu beschleunigen und die Attraktivität der Stadt langfristig erhöhen.
In den letzten Jahren sind die Zuzugsvorschriften in Chongqing gelockert worden. Zahlreiche Landbewohner sind in die Stadt gezogen, wobei die Wohnungssuche für diese Neuankömmlinge ein großes Problem darstellt. Trotzdem hat die Stadtverwaltung diesen Landbewohnern die Registrierung ermöglicht, im letzten halben Jahr waren es allein 1,8 Mio. Menschen. Chongking hat damit landesweit eine Vorreiterrolle aus der strategischen Sicht heraus übernommen, dass das beabsichtigte Vorantreiben der inländischen Konsumption nur durch Integration der Landbevölkerung (und der Wander- bzw. Bauernarbeiter) in die Stadtbevölkerungen und durch Reduzierung der Entwicklungsunterschiede zwischen Stadt und Land gelingen kann.
Huang sprach sich dafür aus, dass soziale Wohnungsbauprojekte durch Steuernachlässe begünstigt werden. Die Entwickler und Träger dieser Projekte sollten Steuerbefreiung genießen. Zur Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus meinte Huang Qifan, dass die Regierung den Großteil der Finanzierung tragen sollte, der Rest könnte aus Bankkrediten, Investitionen der Versicherungsbranche und den Fonds der Sozialversicherungen beigesteuert werden. "Diese Form der Finanzierung entspricht marktwirtschaftlichen Gepflogenheiten und kann auf breiter Front eingeführt werden."
Chongking hat in dieser Richtung auch große Erfolge aufzuweisen. In den letzten Jahren hat die Stadt im Rahmen des öffentlichen Wohnungsbaus jedes Jahr 10 Mio. Quadratmeter neu erstellt. Ziel ist es, für 30-40% der Bevölkerung öffentliche Mietwohnungen und Wohnraum zu günstigen Preisen bereit zu stellen (Peking z.B. liegt hier noch meilenweit zurück). Chongking hat bei der finanziellen Absicherung dieser Wohnungsbauprogramme offenbar keine Schwierigkeiten. Die Wirtschaft der Stadt inclusive eines großen und zentralen öffentlichen bzw. staatlichen Sektors erzielt überbordende Wachstumsraten, das Bruttosozialprodukt hat sich innerhalb der letzten fünf Jahre verdoppelt.
Und dies scheint der entscheidende ökonomische Erfolgsfaktor zu sein, wie Professor Cui Zhiyuan von der Tsinghua Universität Peking (der sich nicht als Kommunist, sondern eher als liberaler Sozialist betrachtet) nach einem Austauscheinsatz in Chongkings 'Kommission für Staatsbesitz und -anlagen' formulierte: "Der Schlüssel ist, dass ein gewinnbringender öffentlicher, vergesellschafteter Sektor die Regierungsausgaben einschließlich von Sozialprogrammen leicht finanzieren kann. Warum leiden derzeit westliche Staaten unter drohendem Staatsbankrott - Portugal, Griechenland, Belgien und selbst in den USA? Weil die westlichen Regierungen nur öffentliche Schulden machen können und zur Deckung allein auf Steuererhebungen angewiesen sind."
Chongkings KP-Führung geht den anderen, roten Weg so entschieden und öffentlich, dass schon Kritik laut wurde, Bo Xilai würde den Geist der Kulturrevolution wiederbeleben wollen. Doch dahin führt sicherlich in China kein Weg zurück.
Text: hth / Quellen: Beijing Rundschau, china.org / Foto: Wikipedia
